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El próximo día 16 de junio de 2019 entrará en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los créditos inmobiliarios, lo cual supondrá una modificación sustantiva en cuanto al procedimiento de solicitud de préstamo hipotecario, toda vez que se hacen más rigurosas las obligaciones que ostentan los prestamistas en cuanto a la información y transparencia que deberán ofrecer al prestatario, todo ello con el fin de evitar las ingentes controversias que han venido azotando a los préstamos con garantía hipotecaria en los últimos años.

En lo que concierne a los prestatarios (quien contrata el préstamo) debemos precisar que el ámbito de aplicación de la nueva Ley se centra en contratos de préstamos hipotecarios que concedan entidades que intervengan en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional (ej. Entidades bancarias) y sobre contratos de préstamo hipotecario que:

  1. Se realicen sobre inmuebles de uso residencial, entendiéndose también como inmuebles para uso residencial trasteros y garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplan una función domestica.
  2. Se realicen con objeto de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante ostente la condición de consumidor

Teniendo claro cuál es el ámbito de aplicación de la Ley, es de nuestro interés entrar a valorar las principales modificaciones respecto a la regulación anterior; en este sentido, nos vamos a centrar en 2 novedades importantes que, a nuestro juicio, son las que más interesan a aquel consumidor que tiene la intención de solicitar un préstamo en cuanto a los protocolos que se debe cumplir, ya que lo que intentan es reforzar su seguridad jurídica.

  • OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA EN LA FASE PRECONTRACTUAL

El artículo 6 de la Ley regula la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios en la fase previa a su contratación; asimismo el artículo 10 regula la obligación del prestamista o intermediario de ofrecer información personalizada; y por último el artículo 14 regula la documentación que, con una antelación de 10 días, deberá proporcionarse al prestatario, siendo la que enumeramos a continuación:

    • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la cual tendrá consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma del contrato, con un plazo mínimo de 10 días.
    • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las clausulas o elementos relevantes, debiendo existir, al menos, una referencia a los índices de referencia.
    • Para el caso de tratarse de un préstamo a interés variable, se hará entrega de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
    • Una copia del proyecto del contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos anteriormente referidos e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato, los cuales se distribuirán de la siguiente manera:
      1. Los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario y los de gestoría al prestamista.
      2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
      3. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
      4. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en al normativa tributaria aplicable.

Asimismo, el prestamista tiene la obligación igualmente de evaluar en profundidad al potencial prestatario, para así verificar la capacidad de este último para contratar el préstamo hipotecario para contratar el préstamo hipotecario; entre las verificaciones que se tendrán que llevar a cabo por la entidad prestatario nos encontramos con:

      • La situación de empleo del prestatario
      • Los ingresos del prestatario
      • Los previsibles ingresos durante la vida del préstamo
      • Los activos en propiedad, así como los ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya adquiridos.
      • Por último se valorará el nivel previsible de ingresos tras la jubilación, para el supuesto en que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.
  • ACTUACIONES NOTARIALES EN EL AMBITO DE LAS COMPROBACIONES DE TRANSPARENCIA

No obstante, y con el objetivo de blindar aun más la figura del prestatario, este deberá acudir al Notario que elija (el mismo que después intervendrá en la formalización de la escritura de compraventa), para que le asesore y compruebe que por parte del prestamista se han venido cumpliendo los requisitos anteriormente mencionados, así como todos los que figuran en el artículo 14.1 de la Ley; en ese sentido, una vez comprobado el cumplimiento de todos los requisitos, el Notario, a más tardar el día anterior a la autorización de la escritura pública,  levantará Acta Notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario, en la que figurará (artículo 15 de la Ley):

  1. El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1 de la Ley.
  2. Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el Notario.
  3. El Notario habrá de informar individualizadamente, haciéndolo constar en el acta que ha prestado asesoramiento relativo a las clausulas especificas recogidas en la ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), de forma individualizada y con referencia expresa cada una, sin que sea válida una mención generalizada.

Dicho esto, no cabe duda de que el Notario ocupa una posición de garante de la transparencia; por lo que todo hace pensar que, para el supuesto en que no se cumplan los deberes de transparencia recogidos en la misma, pueda exigírseles la responsabilidad derivada del incumplimiento diligente de los deberes de comprobación del cumplimiento de transparencia.

Huelga señalar, que este plus de garante de los Notarios no va a ser de su agrado, pues se les impone una labor que va más allá de la de ser meros fedatarios públicos y por la que responderán ante los prestatarios en caso de incumplir el control que se les impone; todo ello, además, sin que puedan devengar ningún tipo de coste arancelario por la realización de los mismos, más concretamente por el levantamiento del acta notarial al que hemos hecho referencia anteriormente, dado que es gratuita, otra cosa es que puedan cobrar por el asesoramiento que establece la Norma, lo que ni siquiera sé si se contempla en sus normas arancelarias.

  • MODIFICACIÓN DE LA LGDCU.

Asimismo, la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, modifica varios textos legales, entre ellos el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y usuarios, ya que en su Disposición Final Octava modifica el art. 83,está encabezado con el nombre de “nulidad de ls clausulas abusivas y subsistencia del contrato”, añadiendo un nuevo párrafo que indica: “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”.

Si bien parece que no constituye nada nuevo, por cuanto que el Tribunal Supremo ha fijado jurisprudencialmente que las cláusulas que no superen el control de transparencia ya son nulas de pleno derecho, existe un importante matiz, ya que el más Alto Tribunal para que declarara nula una clausula no bastaba con que la misma no fuera transparente sino que había que realizar un control de su abusividad, valorando si violaba algún precepto de la LGDCU o provocaba un desequilibrio de derechos y obligaciones entre las partes.

Por tanto, con ese párrafo nuevo, parece que basta con que la cláusula no sea transparente y perjudique al consumidor para que se la declare directamente nula, sin entrar a analizar si además es abusiva o no; lo que afectará a multitud de contratos de adhesión con condiciones generales concertados por los consumidores, no solo los de financiación hipotecaria.

En definitiva, parece que con la nueva Ley de Créditos Hipotecarios se busca incrementar la seguridad jurídica del consumidor, especialmente tratando de proteger a  aquellas personas que buscan adquirir una vivienda en propiedad solicitando un préstamo hipotecario, y con ello –esto solo nos lo dirá el tiempo- poner fin a la alta litigiosidad que se ha venido produciendo en los últimos tiempos, en torno a este tipo de operaciones bancarias.

Nuestra previsión sobre esa menor conflictividad judicial no es muy halagüeña, pues, salvo contadas excepciones, el consumidor prestatario firmará todo lo que se le ponga por delante con tal de obtener el préstamo, incluido que ha recibido el adecuado asesoramiento Notarial (que a buen seguro recabará el Notario), lo que sin duda será cierto, otra cosa es que el comprador que pretende adquirir una vivienda con financiación bancaria no haga el mínimo de esfuerzo de leer y sopesar lo que se le presenta, quizá convencido de que nada puede “negociar” “quitar” o “poner” en el contrato, dada la disparidad de fuerzas.

El problema es que ahora, precisamente, con esta nueva Ley que pretende protegerle, tendrá más complicado reclamar judicialmente la nulidad de una cláusula por no haber recibido información transparente, pues estará acreditado documentalmente que se le advirtió previamente.

 

Ldo. Carlos Naranjo Hernández                                               Ldo. Lydia Alvaro Espinar